Privredni sud Crne Gore i licencirani stečajni upravnici se suočavaju sa brojnim izazovima u sprovođenju stečajnih postupaka, a jedan od takvih izazova je efikasan sistem zaštite prava izlučnih povjerilaca. Izlučni povjerioci igraju važnu ulogu u utvrđivanju stečajne mase stečajnog dužnika, kao i u restrukturiranju dužničkih odnosa stečajnog dužnika. Ovaj članak analizira postupak izlučenja nepokretne imovine izlučnih povjerilaca u Crnoj Gori u slučajevima kada su se ispunili uslovi za sticanje prava svojine putem održaja, sa posebnim akcentom na probleme sa kojima se izlučni povjerioci mogu susresti u ovakvim slučajevima, te ukazuje na to kako se može unaprijediti ovaj aspekt stečajnog postupka.
Važeći Zakon o stečaju definiše izlučnog povjerioca kao lice koje ‘’na osnovu svog stvarnog ili ličnog prava, ima pravo da traži da se određena stvar izdvoji iz stečajne mase’’. Drugim riječima, izlučni povjerilac je lice koje ima neko stvarno pravo na određenoj imovini koja je sastavni dio stečajne mase, te shodno tome ima pravo da zahtijeva da se takva stvar izuzme, odnosno izluči iz stečajne mase. Postupak izlučenja podrazumijeva podnošenje zahtjeva o čijoj osnovanosti odlučuje stečajni upravnik, koji ima zadatak da ocijeni da li je stvar čije se izlučenje zahtijeva zapravo predmet stvarnog prava podnosioca takvog zahtjeva. U slučaju da stečajni upravnik odbije takav zahtjev, izlučni povjerilac ima pravo na prigovor stečajnom sudiji, koji će ga dalje, ukoliko nađe da isti nema stvarno pravo na predmetnoj stvari, uputiti na parnicu.
Postojanje stvarnih prava je regulisano Zakonom o svojinsko-pravnim odnosima i iskristalisano je u relevantnoj sudskoj praksi, te kao takva ona mogu biti utvrđena na vlastitoj stvari, kada se govori o pravu svojine i stvarna prava na tuđoj stvari, kao što su: pravo službenosti – korišćenja, založno pravo, pravo stvarnog tereta, pravo građenja (posjed nije stvarno pravo, ali je pretpostavka postojanja pojedinih stvarnih prava). Dakle, tokom ocjene zahtjeva za izlučenje, obaveza stečajnog upravnika je da upravo u smislu navedene zakonske odredbe da odgovor da li podnosilac zahtjeva ima neka od prava koja ga legitimišu za izlučnog povjerioca, odnosno da utvrdi da li je u momentu izjašnjavanja stečajnog upravnika o zahtjevu izlučnog povjerioca utvrđeno da je stvar čije se izlučenje traži prešla u svojinu povjerioca, odnosno da li isti ima neko drugo stvarno ili lično pravo pogodno za izlučenje.
Kada su u pitanju nepokretnosti, shodno odredbama Zakona o svojinsko-pravnim odnosima, pravo svojine se, između ostalog može steći, na osnovu pravnog posla, odnosno zaključenja kupoprodajnog ugovora, te upisom u javne knjige ili na drugi odgovarajući način određen zakonom. Stoga, upis u katastar nepokretnosti je materijalnopravna pretpostavka za sticanje prava svojine i ima konstitutivni karakter, pa se svojina na nepokretnostima na osnovu pravnog posla stiče tek upisom u isti. Dakle, sve do momenta upisa u katastar nepokretnosti, smatra se da je prodavac vlasnik nepokretnosti. Shodno načelnom pravnom stavu Vrhovnog suda Crne Gore od 27.02.2015. godine, pravo svojine na nepokretnim stvarima na osnovu punovažnog ugovora o prodaji ne može se steći ako nije izvršen upis u katastar nepokretnosti, bez obzira što su ugovorne strane izvršile obaveze iz ugovora. S tim u vezi, ni u slučaju kada se izvrši predaja nepokretnosti, odnosno kada po isplati cjelokupne kupoprodajne cijene, kupac preuzme posjed nad nepokretnošću, ni takva predaja nepokretnosti izvršena na osnovu ugovora nema uticaja na prenos prava svojine, jer predaja po zakonu ne predstavlja način sticanja prava svojine.
Sa druge strane, shodno stavu Vrhovnog suda Crne Gore, pravo na izlučenje nepokretnosti iz stečajne mase ima i lice koje, ukoliko nije upisano kao vlasnik nad predmetnom nepokretnošću, dokaže da ima drugo stvarno pravo nad tuđom stvari.[1] S tim u vezi, predaja nepokretnosti u državinu kupca po izvršenom kupoporodajnom ugovoru može biti relevantna za sticanje prava svojine na osnovu redovnog održaja. Da bi se ispunili svi uslovi za sticanje prava svojine putem redovnog održaja predviđeni Zakonom o svojinsko pravnim odnosima, neophodno je da držalac nepokretne stvari (i) bude savjestan (nije znao ili nije mogao znati da nije imalac prava koje faktički vrši)[2], (ii) bude zakonit (zaključio pravni posao podoban za sticanje prava svojine)2 kao i (iii) da se nepokretna stvar nalazi u njegovoj državini 10 (deset) godina neprekidno. Takođe, ukoliko je pravo svojine nad nepokretnošću stečeno održajem, upis u katastar nepokretnosti nije materijalnopravna pretpostavka za sticanje prava svojine i ima deklarativni karakter.
Sada, razmotrimo situaciju (koja zna biti učestala pojava tokom stečajnih postupaka) u kojoj je kupac zaključio ugovor o kupoprodaji nepokretnosti sa prodavcem kao pravnim licem u zakonom propisanoj formi, kojom prilikom je isplaćena kupoprodajna cijena u cjelosti, te je stoga izvršena i primopredaja nepokretnosti. Nakon ulaženja u posjed predmetne nepokretnosti od strane kupca, prodavac upada u finansijske poteškoće, koristi izgrađeni objekat kao sredstvo obezbjeđenja u kreditnim aranžmanima, čime se onemogućava upis kupca kao vlasnika nad predmetnim nepokretnostima, iz razloga nedostatka saglasnosti hipotekarnih povjerilaca koji su u međuvremenu upisani u katastar nepokretnosti. Protekom više od 10 godina nakon primopredaje nepokretnosti, finansijske poteškoće prodavca kao pravnog lica se nastavljaju, pa se nad istim otvara stečajni postupak, kojom prilikom kupac podnosi zahtjev za izlučenje nepokretnosti iz stečajne mase na osnovu postojanja njegovog stvarnog prava nad istom.
S obzirom na to da u prethodno opisanoj situaciji, pravo svojine nad nepokretnošću nije upisano u katastar nepokretnosti, stečajni upravnik u većini slučajeva odbije zahtjev za izlučenje, iz razloga nepostojanja stvarnog prava podnosioca zahtjeva. Međutim, nerijetko se ovakvi zahtjevi odbijaju i po prigovoru, od strane stečajnog sudije, koji utvrđuju nepostojanje stvarnog prava nad nepokretnošću, upravo iz razloga što isto nije upisano u katastar nepokretnosti. Ovakvim postupanjem stečajnog sudije se vrši nejednak tretman nad izlučnim povjeriocima koji su ispunili sve uslove za sticanje stvarnog prava redovnim održajem, na način što se njihovi zahtjevi tretiraju jednako kao i zahtjevi lica koji, npr. nemaju državinu nad kupljenim nepokretnostima, nisu isplatili kupoprodajnu cijenu, ili na bilo koji drugi način nisu ispunili uslove za sticanje prava svojine održajem. Tako veliki broj izlučnih povjerilaca biva upućen na parnični postupak za utvrđivanje prava svojine stečenog redovnim održajem, što u većini slučajeva značajno doprinosi odugovlačenju postupka utvrđivanja njihovih prava, kao i odugovlačenju stečajnog postupka, a kojom prilikom se dodatno prouzrokuju bespotrebni troškovi.
Dok sa jedne strane sudovi, odnosno ovlašćeni organi u stečajnom postupku, zauzimaju stav da prilikom odlučivanja o izlučnim zahtjevima treba primijeniti usko tumačenje utvrđivanja prava svojine, i strogo se ograničavaju na utvrđivanje njegovog postojanja isključivo u slučajevima kada je isto evidentirano u katastru nepokretnosti, očigledno je, sa druge strane, da su uslovi za sticanje prava svojine redovnim održajem dovoljno regulisani i da bi njihova primjena umnogome doprinijela poboljšanju pravičnosti postupaka za utvđivanje izlučnih prava.
S obzirom na činjenicu da je pravo na imovinu jedno od osnovih ljudskih prava, slijedi da je od izuzetnog značaja da se u postupku odlučivanja o izlučnim zahtjevima izlučnih povjerilaca, moraju preduzeti mjere kako bi se obezbijedilo dosljedno sprovođenje zakona na osnovu dokaza, pravila i procedura, koje se primjenjuju na svaki slučaj pojedinačno, u odnosu na uopšteni način primjene generalnih odredaba koje se sada praktikuju, a koje kao rezultat imaju nepravično postupanje prema nosiocima određenih stvarnih prava. S tim u vezi, potrebno je da licencirani stečajni upravnici i postupajuće sudije djeluju u okviru svojih ovlašćenja na način što će, ulazeći u dublju analizu primjenjive zakonske regulative, omogućiti pravičan tretman izlučnim povjeriocima sa stvarnim pravima nad nepokretnostima, bez obzira na način na koji je takvo pravo stečeno.
[1] Presuda Vrhovnog suda Crne Gore, Rev. IP br. 15/18 od 30.01.2018. godine.
[2] Presuda Privrednog suda Crne Gore, P.br. 5/20 od 20.03.2020. godine.